合阳法院城关法庭：违反法律强制性规定的买卖合同无效

近日，合阳法院城关法庭审结了一起合同纠纷案件。原告将20万元案件款通过法院交付给被告，被告返还原告宅基地及地上房屋。

原告父亲与被告系同事关系。2009年3月原告父亲与被告口头约定将原告名下一宅基地及地上60平方米的房屋出卖给被告，被告按约定支付了款项。2009年底被告装修房屋后入住并增添了物品，但此后双方因其他经济事项产生矛盾致关系不睦。2022年6月，原告以双方签订的买卖合同属无效合同为由，请求法院确认该合同无效并要求被告立即返还宅基地及其地上房屋。

被告答辩时称其已在案涉房屋生活了十余年，期间原告从未主张过权利。现原告起诉要求返还房屋，不合乎情理与法理，且已经超过三年诉讼时效。如果法院判决将房屋返还原告，原告也应按照房屋现价值向其支付差价。

办案人员了解案情后，耐心做当事人调解工作，但原、被告各执一词，互不让步，加之对房屋的经济价值难以准确估量，调解陷入僵局。办案人员综合案情及相关法律规定，告知当事人案涉口头买卖协议因违反法律的强制性规定而无效，被告应向原告返还宅基地及房屋，但原告作为过错大的一方也应向被告支付房屋价值差价，且本案不适用诉讼时效之规定。根据“谁主张谁举证”，被告遂提出鉴定申请，请求对案涉宅基地上所有建筑物及附属设施予以价值评估，但又因无力承担鉴定费用提出撤回鉴定申请。调解又陷入僵局。

随后，办案人员通过多次走访了解并结合近年来类似买卖的交易价格，对案涉宅基地及房屋价值进行了确定并得到双方当事人一致认可。经过多次协商，双方达成一致意见，通过法院履行各自义务，随着调解书的送达，案件圆满审结。

法条链接及法官说法：

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。宅基地属于集体经济组织所有,宅基地不得任意买卖和转让。宅基地使用权系农村集体经济组织成员所享有的特定权利,与享有者的特定身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

无效合同自始无效，且只能由人民法院或仲裁机构确认合同无效，当事人不能自行确认合同无效。若请求确认合同无效适用诉讼时效制度，则超过诉讼时效后，无效合同便成为有效合同；合同被确认无效后产生的财产返还请求权属于物上请求权，而物权不适用诉讼时效，则物上请求权亦不能适用诉讼时效；诉讼时效仅仅适用于请求权，而合同无效的确认属于形成权，不适用诉讼时效制度。

编辑：王美娜

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